Выбор объекта недвижимости

В данной статье мы рассмотрим основные факторы выбора объекта для инвестиций.

При рассмотрении объекта недвижимости играет роль целая совокупность факторов. Профессионалы используют для оценки scorring модель, объединяющую более 100 параметров. Основными параметрами являются следующие:
местонахождение недвижимости
арендная плата и накладные расходы
надёжность арендаторов, срок договора аренды
техническое состояние
возможность финансирования
цена объекта

1. Местоположение

Местоположение – один из ключевых факторов, влияющих на величину и стабильность дохода от владения объектом. Местоположение определяется по макро и микролокации. Макролокация – это федеральная земля и населенный пункт в ней. Регионы Германии исторически развивались неоднородно и имеют различный уровень экономического и социального развития, в связи с чем существует разделение городов на категории, в котором учтены данные различия. Микролокация – особенности расположения объекта в конкретном месте, тип местности (коммерческая зона/ жилой район), расстояние до центра города, близость к транспортным узлам и объектам инфраструктуры, наличие поблизости объектов схожего назначения, планы развития местности.
Чем лучше и надёжнее местоположение объекта, тем меньше его доходность. Зато в этом случае можно рассчитывать на длительную аренду, отсутствие сложностей с поиском новых арендаторов и высокую ликвидность объекта при продаже. Инвестору стоит помнить, что не существует объектов, которые находясь в центре крупного города, приносят такую же доходность, как и другие такие же объекты в “чистом поле”.

2. Арендная плата и накладные расходы

Арендные платежи – это показатель, от которого зависит доход от владения объектом. Величина арендных платежей зависит от условий, на которых заключен договор аренды, и не всегда пропорциональна реальной рыночной стоимости объекта.
Необходимо иметь ввиду, что расходы, связанные непосредственно с объектом недвижимости (налог на землю, страхование здания, расходы на поддержание надлежащего технического состояния) несёт собственник, поскольку объект принадлежит ему пожизненно. Арендатор лишь эксплуатирует объект в течение определённого промежутка времени и поэтому несёт только те расходы, которые связаны с эксплуатацией здания.
Однако существуют варианты (например в крупных офисных центрах или в сетевых отелях), когда расходы, которые обычно должен нести собственник, перекладываются на арендатора.Такие договоры называются Triple Net и очень ценятся инвесторами.

3. Платежеспособность арендаторов, срок и условия договора аренды

Следующей группой критериев рассматривается платежеспособность арендаторов, срок и условия договоров аренды. Эти параметры определяют надежность поступлений от аренды, которые могут встать под угрозу, если арендатор не сможет регулярно выполнять свои обязательства по уплате арендной платы или съедет по истечению срока договора, а найти нового на тех же условиях будет уже не возможно. В случае с жилой недвижимостью необходимо проверить соответствие арендной платы реальному уровню арендных плат в этом регионе. Вероятно, существует потенциал повышения арендной платы, если аренда давно не поднималась или наоборот аренда завышена за счет сдачи, к примеру, в качестве общежития для бригады рабочих. В этом случае реальная доходность объекта будет ниже. В случае с коммерческими объектами самыми надежными арендаторами считаются крупные розничные торговые сети. Торговые сети, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды на 10, 12, 15 и более лет. Перед взятием на себя обязательств по выплате аренды на такой длительный срок торговая сеть проводит тщательную экспертизу локации, поэтому при наличии долгосрочного договора объекты даже в небольших населенных пунктах считаются очень надежными. Перед покупкой объекта недвижимости мы рекомендуем всегда проверять договоры аренды с немецким юристом для оценки рисков.

4. Техническое состояние

Следующим критерием является техническое состояние объекта, поскольку оно может потребовать дополнительных затрат. К примеру, если через какое-то время возникнет плесень в подвале или возникнет необходимость устранения дефектов электропроводки, то это будет оплачивать собственник. Дополнительные вложения могут потребоваться, если состояние крыши, фасада, окон, лифта или зон общего пользования окажется неудовлетворительным. Как правило, арендаторы коммерческих объектов при продлении договора аренды ожидают устранения имеющихся недостатков объекта, в противном случае договор продлевается на менее выгодных для собственника условиях. Для оценки технического состояния рекомендуется пригласить эксперта.

5. Возможность банковского финансирования

Большинство объектов в Германии приобретается с привлечением кредита. В целом можно сказать, что покупка объекта с банковским финансированием является ввиду различных причин более выгодной, чем покупка недвижимости только за собственные средства. Дело не только в том, что за счет привлечения кредитных средств под низкий процент повышается доходность на вложенный капитал, но и в том, что банки очень хорошо разбираются в вопросах недвижимости. Выдавая кредит на недвижимость, банк берёт на себя часть рисков, поэтому он принимает взвешенное решение о том, какой объект стоит финансировать, а какой нет. Кроме того, у банков, как правило, есть больше информации о рынках недвижимости в конкретной местности, чем у инвестора в одиночку. На крупные объекты стоимостью от 1 млн. банки обычно приглашают эксперта. Банковская экспертиза может занять много времени и достаточно дорогостоящая, но дает инвестору полную и независимую информацию об объекте приобретения.

6. Цена

После оценки всех параметров объекта можно говорить о его стоимости. В современных реалиях немецкого рынка недвижимости, где спрос на хорошие и перспективные объекты превышает предложение, потенциал для торга, как правило, не высок. В случае, если цена соответствует рынку, а желающих купить его несколько, торг может идти на повышение, то есть каждый новый покупатель предлагает все более высокую цену. Тем не менее в случае наличия конкретных недостатков объекта, выявленных при проверке Due Diligence, можно добиться скидки от продавца.

Компания ТрастКонтакт, используя многолетний опыт и знания рынка недвижимости, тщательно оценивает объекты недвижимости для своих клиентов. В процессе покупки мы ведем переговоры о цене от лица клиента и в большинстве случаев добиваемся определенных уступок со стороны продавца.