Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого назначения, использующиеся собственниками и арендаторами для ведения хозяйственной деятельности. Ежегодный объем инвестиций в данном сегменте рынка немецкой недвижимости оценивается в € 55 млрд. Коммерческую недвижимость Германии можно разделить на несколько основных категорий, каждая из которых имеет свои особенности.

Супермакет/ сетевой продуктовый магазин

Данный тип коммерческих объектов наиболее распространен, поскольку даже в небольших населенных пунктах (коммунах) имеется хотябы один продуктовый супермаркет, снабжающий местное население.Розничная торговля продуктами питания, как правило, ведется крупными торговыми сетями. В таком случае объект площадью от 1.000 м² полностью арендуется одной компанией, с которой заключается долгосрочный договор аренды.

Данный тип объекта подходит для консервативной стратегии инвестирования, обеспечивающей долгосрочный и стабильный доход. В зависимости от местоположения, состояния здания и остаточного срока договора аренды рентабельность такого объекта может находиться в диапазоне от 2 до 8 % в год.
По истечению срока договора аренды от инвестора могут потребоваться вложения на реконструкцию объекта с целью заключения нового договора на выгодных условиях.
Обзор крупнейших розничных сетей Германии Вы можете найти здесь .

Специализированный магазин

Розничная торговля со специализацией на определенной категории товаров также в основном производится через филиалы крупных сетей. В данной категории выделяются магазины хозтоваров, строительные магазины, магазины одежды и обуви, спортивные, детские, мебельные магазины, магазины товаров для домашних животных. Торговые площади подобных объектов начинаются от 1.000 м² и занимаются единственном арендатором. Таким образом, условия инвестирования здесь схожи с продуктовыми сетями.

Торговый центр с несколькими арендаторами

Крупные объекты площадью от 3.000 м². Коммерческая площадь поделена между несколькими арендаторами. Это может быть супермаркет, специализированный магазин, парковка, фитнес-клуб. Данные торговые объекты обычно расположены на оживленных улицах городов или в специальных коммерческих зонах вблизи траспортных узлов. Рентабельность такого объекта составляет 3,5-6,5 % в год и определяется структурой арендаторов, средним остаточным сроком договоров аренды (WALT), локацией и состоянием здания. Преимуществом данного типа объектов является диверсификация арендных платежей между несколькими крупными арендаторами. Однако ввиду размеров таких объектов и необходимости коммуникации с несколькими арендаторами от инвестора могут потребоваться дополнительные расходы на привлечение квалифицированной управляющей компании.

Офисный центр

Один из наиболее востребованных типов недвижимости в крупных городах, где обычно размещают свои представительства различные фирмы. Площадь офисных зданий превышает 1.500 м² и как правило арендуется несколькими арендаторами, доля каждого из которых не превышает 20% общей площади. Фирмы могут использовать объект в качестве непосредственно офисов, складов, рекламных павильонов, в случае врачей – приемных для пациентов. Доходность офисного здания находится в сильной зависимости от категории локации. Так, в городах категории А она составляет в среднем 3,6-4 %, в городах категории В – 5-6 %, в городах категорий С и D доходность может достигать 8 %.

Здание со смешанной структурой арендаторов

Помимо зданий исключительно коммерческого назначения, существуют объекты, где определенная доля площади отведена под жилье. Это может быть, например, многоквартирный дом с супермаркетом на первом этаже или торговый центр с несколькими квартирами на верхнем этаже. Для оценки окупаемости такого объекта инвестор должен учитывать, в том числе, актуальные цены и условия на рынке жилой недвижимости в данной локации. Следует иметь ввиду, что правовые отношения между арендодателем и жильцом отличаются от отношений при коммерческой аренде. Прежде всего это относится к условиям индексации и расторжения договора аренды. Такие объекты часто имеет более высокую, в сравнении с другими типами коммерческой недвижимости, доходность -до 10%, но требуют от инвестора большего внимания и участия в управлении.

Отели

Существует два основных вида гостиничного бизнеса: отель, оператором которого является гостиничная сеть и посуточные апартаменты.
Гостиничная сеть арендует объект целиком и на длительный срок, инвестор получает фиксированный доход от аренды, который не зависит от финансовых показателей гостиничной сети. В этом отношении, отель не отличается по условиям от супермаркета или специализированного магазина. Рентабельность подобного объекта зависит от расположения отеля, условий договора аренда и класса гостиничной сети. В целом, следует рассчитывать на 2,5% – 5%.
Посутоные апартаменты являются более доходными, но несут в себе больше рисков, поскольку доход инвестора напрямую зависит от уровня сдачи в аренду. Для обеспечения высокой заполняемости необходимо привлекать оператора апартаментов. Рентабельность посуточных апартаментов составляет 3-6,5 %.

Логистические центры

Склады и сортировочные центры готовой продукции. Имеют большую площадь (от 5.000 м²) и расположены рядом с автобанами и другими транспортными узлами. Обычно они относятся к крупным розничным сетям и находятся в их долгосрочной аренде, поэтому соотношение доходности и рисков у таких объектов будет эквивалетно супермаркетам этих же сетей.

АЗС

АЗС могут распологаться как в населенных пунктах, так и на дорогах федеарльного значения и автобанах. Практически все АЗС имеют оператора в виде известной заправочной сети (ARAL, Shell, Total, Esso, HEM и пр.) Зачастую инвестор получает доход не только от сдачи в аренду, но и процент от продажи топлива. В большинстве случаев АЗС дополняются супермаркетом и кафе, выступающих субарендатором у заправочной сети.
Отдельной категорией следует выделить крупные автозаправочные комплексы на автобанах. Подобные объекты, помимо АЗС, могут включать в себя парковки для грузовиков, станции электрозарядки, сетевой фуд корт (Serways), рестораны быстрого питания, игровые автоматы и небольшие магазины.
Рентабельность АЗС составляет 5-7%, автозаправочного комплекса – 6-10%, в зависимости от выручки от продаж топлива.
Предлагаем Вам ознакомиться с нашим каталогом объектов коммерческой недвижимости, где вы сможете найти более подробную информацию о каждом типе коммерческих объектов на кокретных примерах.