Классификация городов на рынке недвижимости Германии

Важнейшим критерием при выборе объекта капиталовложения является макролокация. Первичным критерием отбора является категория города, в котором расположен объект. Существует универсальная классификация немецких городов, которая учитывает экономические показатели региона, уровень вовлеченности в национальные и международные экономические связи, динамику численности населения, степень развитости инфраструктуры и транспортной доступности.

В городах высокой категории, как правило, наблюдается низкая доходность объектов недвижимости ввиду высоких цен за квардратный метр. При этом, там практически отсутвует проблема пустующих площадей, поскольку спрос среди арендаторов на подобную недвижимость крайне высок. С уменьшением категории города доля простаивающих площадей увеличивается, так как экономичекая активность не позволяет обеспечить плоную занятость площадей. В таких городах риски несдачи в аренду компенсируются более высокой рентабельностью объектов.

Ниже приведен принцип классификации городов на категории A,B,C и D:

Города категории A

Крупнейшие немецкие метрополии национального и международного значения (большая семерка). Эти города отличаются высокими показателями во всех секторах экономики и продолжают стабильно развиваться. Арендная плата в высшем сегменте недвижимости находится на многолетнем среднем значении более 16 €/м².

Города категории B

Крупные города национального и регионального значения. В высшем сегменте недвижимости арендная плата находится на многолетнем среднем значении более 12 €/м².

Города категории C

Важнейшие немецкие города регионального и в определенных отраслях национального значения. Эти города, как правило, имеют зону экономического влияния, распространяющиеся на прилегающий регион.

Города категории D

Небольшие города, выполняющие функцию регионального центра для близлежащих окрестнойстей.

Далее представлен перечень важнейших немецких городов с разделением на категории в соответствии с данной классификацией:

Как рентабельность, денежный поток и риски зависят от категории города, в котором находится объект?

Денежный поток, генерируемый объектом, и рентабельность зависят в первую очередь от того, по какой цене (за сколько факторов) был приобретен объект и какова величина арендной платы. Однако можно выявить общую зависимость между категорией города и данными показателями, которая отображается следующим образом:

Из графика следует, что в городах категории A преобладает низкая рентабельность объектов недвижимости. При этом, данные объекты пользуются повышенным спросом среди арендаторов, ввиду чего практически отсутствует простой площадей. Обратная ситуация наблюдается в городах категории D, где существенно выше рентабельность на вложенные средства, но и выше риски несдачи площади в аренду. Кроме того, на графике видны области (красные столбцы), где объекты в городах смежных категорий показывают схожие показатели. В данном случае приоритетную роль играет микролокация объекта. Таким образом, помимо категории города необходимо учитывать факторы расположения объекта внутри конкретной локации.